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诺奖得主预警四年 中国楼价反涨超三成
发布日期:2021-09-14 07:17   来源:未知   阅读:

  前日,耶鲁大学金融学教授罗伯特·席勒摘得诺贝尔经济学奖,对于中国房地产市场,其2009年开始便警告中国房地泡沫严重。但在其预警至今的四年中,全国商品住宅平均销售价格至少涨了三成以上。多位专家表示,中国的房地产市场并不健全,因此难以照搬美国的情况。有分析称中国楼市不存在整体性泡沫,部分城市房价收入比虚高或源于居民收入严重低估。

  1.房价收入比太高:在深圳、上海等大城市,房价收入比达到36倍,“这令人担忧”。

  2.房产租售比偏低:美国的房地产出租回报率一直保持在5%~6%之间。而中国的平均回报率仅在2%~3%之间。

  席勒是行为金融学领域的奠基人之一,也是著名的标准普尔/凯斯-席勒房价指数的创设者之一。凯斯-席勒指数是反映美国房屋价格的多重指数。

  作为长期研究房价指数的经济学家,席勒从2009年便对中国的房地产发出了预警。2009年,其曾经在深圳表示,在深圳、上海等大城市,房价收入比达到36倍,“这令人担忧”。

  在2009年年底,他坦言,肯定不会在中国购置房产:“在北京除了房地产市场,其他的领域都可以投资。”

  为何价格高企,中国的购房者依然疯狂?他分析称,(购房者)“预期房价还会上升。人是有投机心理的,他觉得以后房子肯定还会涨,但是我觉得这肯定是非理性的。”

  而在2011年的达沃斯论坛上,席勒直言中国房地产存在泡沫。其表示:“中国房地产现在泡沫严重,如果和美国一样泡沫破裂的话,这将会对中国经济产生打击。”

  而在2009年至今的四年时间里,中国房价继续突飞猛进,数据显示,全国商品住宅平均销售价格比起2009年至少已经出现了30%以上的涨幅。

  而中国的房产租售比偏低也是房地产泡沫出现的“明证”。他在自己的《非理性繁荣》中提到,人们更愿意买房而不是租房的一个重要原因是,租房合约在执行过程中可能遭遇道德风险:没有足够的激励因素促使租房者像房主一样爱护屋内的财物。道德风险问题导致的结果就是更高的房租。

  在存款利率长期保持2%的同时,美国的房地产出租回报率一直保持在5%~6%之间。而在中国,出租回报率逐年走低,平均回报率仅在2%~3%之间。

  “我认为道德风险可能是个小因素。”易居房地产研究院副院长杨红旭判断称,中国的租赁市场并不健全,而居民的生活方式也和国外不一样,www.17488.com更喜欢购买住房而不是租房,因此造成市场上购买房产的需求大,租房的需求较小,导致租售比偏低。这并不能说明中国房产存在普遍泡沫。

  “首先中国的房价不可能无限制地上涨。其次,房价也可以不用跌,而是通过大幅提高居民的收入水平来追赶房价涨幅。这方面要考验我国政府提高居民收入水平的政策力度和决心。”

  美国的规律和经验不能够照搬到中国。美国的房地产发展程度远比中国成熟,相对而言,中国至少比美国滞后30年左右。“我认为席勒对中国国情和经济社会情况不是很了解。”

  杨红旭表示,中国的房价不能单纯用房价收入比等数据去简单套用,因中国的收入结构不一样,许多居民收入难以被统计入正常的收入之中。“比如北京上海的楼市,看起来房价很高,但由于附加的资源优质,不少都是外来的购买力在支撑,外地的收入并未计入本地的房价收入比,而许多本地人此前的老公房等资产均没有统计在收入之中。”

  杨红旭:中国的楼市依然处于白银十年,个别地区有泡沫,但是整个中国很难有泡沫

  “我觉得席勒不一定了解中国的情况,因此他对于中国的判断并不准确。”北京大学房地产金融研究中心主任冯科表示,九一女心水高手论坛!中国城市的发展情况差距非常大,因此并不存在全局性的泡沫,而只存在局部的泡沫。“中国的一线城市和部分三线城市泡沫比较显著,而二线城市比较健康。”

  “中国当前的房价状态是十分危险的,它正以平均每年20%的速度上涨。这正对CPI的低位稳定造成很大的压力。但是如果房价受到大幅挫折,这对实体经济、金融体系和整体经济的稳定增长也同样构成了很大的威胁。最好的办法是,维持现状,通过慢慢提高居民收入水平追赶房价,从而达到社会和经济的平衡。”

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